Ley de Crédito Inmobiliario – Un año de aplicación

El pasado 16 de Junio se cumplió un año desde la entrada en vigor de la LCI – Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019 de 15 de Marzo).Supone un hito importante porqué, en pocas ocasiones, una norma que incide en el mercado de las hipotecas y, muy especialmente, en aquellas que sirven como vehículo para la financiación de la compra de las viviendas, había sido de cocción tan lenta, tan esperada, o temida, para según quién. Su promulgación obtuvo además un cariz muy mediático, poco habitual en el sector.

Pues bien, transcurrido este primer año, tiempo suficiente para poder realizar un primer análisis sobre su aplicación, se puede concluir de forma muy genérica que esta Ley “ni ha sido tanto, ni tan poco”. En todo caso, no ha colmado todas las expectativas que, de una norma con tanto calado y preparación, se podían esperar.

Recordemos que la génesis y causa inicial de esta Ley no era otra que la transposición a la legislación española de la Directiva Europea UE 2014/17 del 4 de febrero de 2014, la cual regula los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Una transposición, dicho sea de paso, que se realizó ya fuera del plazo establecido para ello y bajo amenazas de imposición de sanciones por parte de la Unión Europea.

Lo que sucedió es que el Estado español, por medio de sus legisladores, quiso ir más allá de la mera transposición de la norma y se embarcó en la redacción de una Ley que cubriera la mayoría de los aspectos ligados a la formalización de préstamos relacionados con inmuebles residenciales y concedidos a personas físicas, consumidoras o no. Este intento de promulgar una Ley Omnibus fue una de las causas, tanto de su retraso, como de las distintas incidencias que sufrió durante su tramitación y puesta en práctica.  

Al final, tras largos meses de tramitación previa a su promulgación, cuando ésta llegó quedó una clara sensación de improvisación la cual, afortunadamente, se ha ido diluyendo con el transcurso de los meses.

El ámbito de aplicación de la Ley se sitúa en dos escenarios. Uno: el de la finalidad de la financiación, hipotecaria o no, de la adquisición o mantenimiento de un bien inmueble, que debe ser para los clientes considerados como consumidores.

Y dos: el de la condición del cliente, que es cuando ésta sea persona física y en la operación de financiación vaya a hipotecar un inmueble de uso residencial. Alcanza la aplicación de la ley más allá de los deudores, también a los avalistas y a los hipotecantes no deudores.

El legislador sitúa claramente la función de la LCI en aquella que actúa sobre la seguridad jurídica preventiva y de la protección de los consumidores y usuarios (personas físicas), de los servicios de financiación.

Si llevábamos lustros alabando las bondades de nuestro sistema notarial y registral como el adalid de la seguridad jurídica preventiva, la LCI ha dejado meridianamente patente que, a ojos del legislador, ese alabado sistema de seguridad jurídica preventiva tenía, al menos en el ámbito de la financiación esencialmente hipotecaria, importantes lagunas ya que, dicho de forma muy coloquial, la LCI viene a ser la seguridad jurídica preventiva sobre la seguridad jurídica preventiva pre existente.

Ciertamente el legislador no tenía muchas otras opciones al incidir sobre la seguridad jurídica preventiva tras las innumerables sentencias judiciales, algunas de ellas del Tribunal Supremo, que daban un importante revolcón a la forma anterior en la que se aplicaba dicha seguridad jurídica.

La Ley incide, en su ámbito de aplicación, en tres ejes:

1. Normas de conducta y transparencia
2. Régimen jurídico de los intermediarios de préstamo y
3. Régimen sancionador.

Vayamos por partes y primero adentrémonos en el primer eje mencionado, el de las normas de conducta y de transparencia, auténtico nudo gordiano de la norma.

1. Normas de conducta y transparencia

Transparencia material. Este es el concepto nuclear sobre el que se asienta el eje de las normas de conducta y transparencia. Según el Tribunal Supremo la transparencia material es la exigencia de que el consumidor tenga un conocimiento real de las cargas jurídicas y económicas que le suponen las cláusulas del contrato que se firme pero, no sólo eso, sino que el cumplimiento de la transparencia material debe acreditarse de forma fehaciente y no es suficiente con que se manifieste, meramente, que se ha cumplido con todos los requisitos. El control de esta piedra angular la Ley lo hace pivotar esencialmente en la función notarial. Así pues, esta función notarial sale reforzada tras sufrir la pre existente una importante degradación ya que, como sino hubiera hecho falta reforzar esa seguridad jurídica preventiva si ya estuviera bien anclada en la actuación notarial previa a la norma.

El cumplimiento de la transparencia que exige la Ley, se sitúa en:

• La documentación pre contractual
• La invariabilidad de dicha documentación una vez puesta a disposición del Notario mediante conexión telemática entre prestamista y Notario
• El Acta Previa de Control notarial
• La formalización documental

Por tanto el sistema establecido significa que el cliente, una vez recibida del prestamista y estudiada la documentación pre contractual, sabe que ésta ya es invariable y está tutelada por el Notario designado, hasta que decida, tras el período de reflexión y el otorgamiento del Acta previa, que impone la ley, formalizar la operación.

En la aplicación y operativa diaria en este trascendental eje de la Ley, ¿qué podemos decir un año después?

Probablemente, desde el punto de vista de los clientes, tres cosas:

1. Que el proceso de venta comercial y decisión final de la opción de financiación es prácticamente igual que antes pero más burocratizada.
2. Que la formalización contractual es más farragosa, larga y les supone un mayor esfuerzo (doble visita a la notaria).
3. Que todos los intervinientes en el proceso de financiación  (entidad prestamista, notario, y gestoría designada) se esfuerzan más que nunca en que no quede ningún fleco que informar, explicar o cubrir.

Desde el punto de vista de la entidad prestamista que:

1. Para configurar el proceso de venta y formalización de las operaciones debe destinar más recursos y tiempo que antes y que, a la postre, la sustantividad y explicaciones a los clientes son esencialmente las mismas.
2. Que el refuerzo de la intervención notarial en el proceso no ha añadido, en realidad, más seguridad ni transparencia, aunque si acota mucho las posibilidades de que se considere su actuación como contraria a los principios de transparencia al haberse trasladado, en gran manera, dicha responsabilidad al notario.
3. Que la intervención notarial les hace, en general, perder trazabilidad y contacto con el cliente en la fase final de la formalización y ello les ocasiona problemas organizativos, esencialmente en la agenda de firmas.

¿Y para el resto de intervinientes? En este aspecto, la gestoría designada por la entidad para tutelar el proceso de pre firma, formalizar como apoderado el Préstamo Hipotecario y, posteriormente, con el consentimiento de los clientes, tramitar los documentos.

Desde nuestro punto de vista, este año de vigencia, nos ha mostrado que:

i)  la Ley obvió lamentablemente que en el proceso de formalización existe, en la gran mayoría de casos, un actuante esencial, que es la parte vendedora la cual, ni por alusiones, tiene visibilidad alguna en el proceso que describe la norma. Es evidente que, sin compraventa previa, no habrá hipoteca y no tiene ningún sentido que el legislador excluya de cualquier referencia a esta parte vendedora dentro del proceso de formalización.

En este sentido, la experiencia de este años nos demuestra que, en demasiadas ocasiones, la formalización del Acta previa de Control notarial, en la que están exclusivamente el Notario y la parte prestataria, se utiliza para cerrar las agendas de ambos, prescindiendo totalmente tanto de la organización y disponibilidad de la parte vendedora y de los apoderados de la parte prestamista y, lo que tal vez es más dañino, tanto de los documentos contractuales previamente firmados entre vendedor y comprador como  de la situación de la documentación que, necesariamente,  deberá disponer la parte vendedora para poder otorgar la venta. Esta forma de actuación ocasiona no pocas modificaciones de agenda, cambios de días de firma y, en general, presiones de trabajo innecesarias.

ii) La transmisión telemática a la plataforma notarial de la documentación pre contractual supone, en realidad y para la mayoría de casos, un plus burocrático sin contenido efectivo y otorgarle al notario una situación de preminencia tecnológica y fáctica en el proceso que, por la propia función encomendada, queda extralimitada.

iii) Que las diferencias de criterios y formas de actuar entre los distintos notarios son evidentes.

iv) Que todos los obstáculos burocráticos, los clientes acostumbran a tomarlos y cumplirlos con buena predisposición y que, ciertamente, cada vez están más enterados del procedimiento que debe seguir para la formalización de la financiación.

v) Que, en los últimos años antes de la entrada en vigor de la norma, las incidencias en las firmas de financiación hipotecaria, por falta de información y transparencia del prestamista con los clientes, eran ya muy residuales y que la aplicación de la Ley, simplemente, ha corroborado una situación ya pre existente.  

2. Régimen jurídico de los intermediarios de préstamo

En cuanto al régimen jurídico de los Intermediarios de Préstamo, esta regulación sí que supone una auténtica novedad en nuestro ordenamiento y se ha realizado, casi por completo, trasladando al texto nacional la regulación de la directiva. Esta traslación casi mimética ha ocasionado cierta confusión ya que, al estar ya esta figura muy arraigada en determinados países del entorno europeo, la regulación de la directiva encaja y se entiende en dichos paises pero, al resultar novedosa en España, resulta algo falta de claridad.

En todo caso, al quedar regulada la figura del intermediario de crédito, esto da ya la opción de que se puedan establecer, en el ámbito de la financiación a particulares, circuitos de comercialización, asesoramiento e intermediación ajenos a los prestamistas y con voluntad de servicio transversal de mercado para los clientes. En este primer año de vigencia de la norma, pocos movimientos realmente significativos ha habido en este ámbito, probablemente por la propia incertidumbre de la novedad de la norma, la falta de preparación y, tal vez, de audacia, de algunos intervinientes y, porqué no decirlo, ciertas trabas del colectivo notarial a todo aquello que no sea propiamente la figura del prestamista.

3. Régimen sancionador

Poco a exponer acerca del régimen sancionador sino admitir que, una vez más, es de voluntad más recaudadora que tuteladora de derechos.

A título de conclusión y, en la línea de lo expresado anteriormente con aquello del “ni tanto ni tan poco”, entendemos que la transposición de la Directiva europea, realizada tarde, propiamente se ha realizado de forma mimética pero, por una parte, al añadirle la voluntad reguladora de todo el proceso de financiación, ha resultado una norma alejada del entorno europeo, tanto por su excesiva burocratización y farragosidad, como por la abrumador protagonismo notarial pero, por otra parte, son evidentes las ventajas que ha otorgado por la implementación de la tecnología en el proceso y la más que razonable adaptación del sistema a este nuevo entorno regulatorio esperamos.

En todo caso desde Arnal confiamos que la Ley haya resuelto, por una buena temporada, las excesivas incertidumbres que las distintas resoluciones judiciales, con las respectivas vacilantes adecuaciones normativas consecuencia de las mismas, estaban afectando al proceso de financiación de la gran mayoría de las operaciones que se realizan.

Joan Piñol, Director General de Arnal.